2024年5月17日对于中国房地产市场来说是一个重要节点。当日上午有关部门召开了保交楼工作会议，下午人民银行、金融监管总局联合发文调整个人住房贷款最低首付款比例，人民银行宣布3000亿元的保障性住房再贷款，专门用于地方政府收储存量住房。笔者认为，此次房地产政策操作有三大看点。
首先，刺激力度史无前例。明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，首套房和二套房的首付比例已经降至我国历史最低水平。以往，我国首套住房首付比例曾经降至20%，二套住房的首付比例曾经降为30%。
同时，按揭贷款的利率降至历史最低水平。人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
其次，央行启用新的货币政策工具，将设立保障性住房再贷款。中国人民银行5月17日宣布，拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
笔者认为此次央行动用3000亿元再贷款用于住房收储，意义重大。首次动用的资金数量只有3000亿元，数量规模虽然不大，但作用不可忽视，将对我国未来的房地产市场格局产生深远的影响。
从资金来源看，房地产收储资金由央行再贷款提供，属于货币政策工具的创新。从政策效果来看，央行的再贷款构成基础货币的发行，其政策威力远大于财政政策的功效。2015年实施的“棚改货币化”正是用央行的再贷款，2015年至2018年（2018年之后棚改力度减弱），用于棚户区改造的再贷款总计3万多亿元，在此期间房地产市场开启了长达6年的上升趋势，其政策功效是十分巨大的。当然，棚改货币化曾带来的一些影响也不可忽视，包括部分城市房价上涨和一些地方的土地财政现象。也许正是出于宏观审慎的考虑，避免出现棚改货币化过程中出现的负面作用，央行将收储房地产的再贷款资金数量控制在较小的规模。
看点之三，需求与供给同时发力。自2022年以来，房地产调控政策持续发力，但之前的房地产调控均采取刺激需求为主，例如，2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。即认房不认贷。2023年8月31日，人民银行等部门宣布降低首付比例和按揭利率，而且对存量按揭贷款利率也一次性进行相应调整。今年的第一季度，很多城市取消了住房限购、限价措施，有些城市还出台了购买新房享有税收减免等补贴政策。
从政策效果看，这些仅仅刺激住房需求的政策效果仍待观察，而且房价仍表现为持续下行趋势。今年1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%。4月末，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。4月份70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。
为何会出现这种情况？主要原因是房地产供给侧出现了问题，2022年以来，一些房地产企业出现了债务风险，购买期房的烂尾风险有所增加，使得一部分购房者望而却步。
有关部门也曾经出台过改善房地产开发企业风险的措施，例如，2022年11月份，人民银行和原银保监会等部门联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该文件共有16条措施，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。特别是允许开发贷款展期，此举一定程度缓解房地产企业的现金流压力，房地产市场在2023年初一度出现了反弹趋势，但还需要更大力度的政策加码，才能解决房地产企业当前的问题。
整体而言，将刺激住房需求和改善住房供给（缓解房地产企业流动性）的措施同时推出，在我国还是第一次，预期市场会有积极的反应。
（文章来源：21世纪经济报道）
